Одним із наріжних каменів реформи системи архітектурно-будівельного контролю в Україні обіцяє стати запровадження обов’язкового страхування будівельних ризиків. Його, нагадаю, мають запустити на початку 2021 року. Хоча в цивілізованих країнах ці механізми розроблено давно, нашій державі навряд чи вдасться скопіювати їх. У нас просто недостатньо інституційної, кадрової, методологічної та нормативно-правової бази. Тому на практиці страхування будівельних ризиків у запропонованому варіанті або перетвориться на чергове джерело корупційних схем, або буде заморожено років на п’ять.
Детальніше, чому так, можна почитати в одному з моїх попередніх блогів.
Утім, цей інструмент дійсно необхідний ринку, зокрема, для залучення, наприклад, іноземного капіталу. За правильного підходу він може забезпечити прозорість та зниження корупційних ризиків, а ще стати рятувальним кругом для будівельної галузі у кризовий період. Тим паче, що кращого моменту в нас для цього може й не бути.
Із правового погляду цю реформу прописано у законопроєкті №3336, який обґрунтовує березневі постанови Кабміну №218 та №219. Є й альтернативні законопроєкти, які дають змогу інтегрувати в наше законодавство необхідні зміни. За наявності політичної волі їх оперативно може ухвалити Верховна Рада.
Ще більше значення має економічна складова. Із середини минулого місяця облікову ставку НБУ знижено до рекордних 6%. Це необхідний крок у розвитку ринку як страхових продуктів для будівельних компаній, так і іпотечних продуктів для охочих придбати нерухомість.
Однак спочатку треба визначитися, як і які ризики потрібно страхувати. З усього спектру ризиків я виділю два основні блоки: ризики фінансового характеру та пов’язані з технічною складовою.
До першої групи належать ризики, що виникають на етапі будівництва: від нездання об’єкта через неправильні розрахунки до шахрайства або незаконних дій із коштами інвесторів. До другої – усі прорахунки та помилки, починаючи від проєктування і закінчуючи технологічними помилками у процесі будівництва.
Це принципово різні речі, тому і страхувати їх потрібно по-різному.
Страхувати фінансові ризики можна вже зараз
Одним із гарних прикладів наявної практики страхування будівельних ризиків фінансового характеру я б назвав банківський нагляд за реалізацією будівельних проєктів.
На практиці він має вияв у проєктному (поетапному) фінансуванні об’єкта будівництва. Джерелом фінансування можуть бути як кредитні кошти самого банку, так і інвесторів – фізичних або юридичних осіб, а іноді всі разом.
Водночас кошти інвесторів зберігають на спеціальному ексроу-рахунку, тобто заморожують до певної події. Наприклад, здання об’єкта в експлуатацію. І ні будівельна компанія, ні інвестор будівництва не мають доступу до цих засобів. У підсумку, якщо забудовник виконав свої зобов’язання, гроші надходять йому на рахунок, не виконав – гроші повертають інвесторам.
В інших країнах управляти екскроу-рахунками можуть не тільки банки, але й різні фонди, фінансові організації і навіть адвокатські компанії.
В Україні такими керівниками можуть бути лише банки. Але є інший важливий факт – щодо оцінювання експертів фінансового права ця сфера в нашій країні врегульована на досить високому рівні та дає однакові можливості для всіх сторін.
Тобто впроваджувати такий тип страхування в будівельній сфері можна вже зараз за мінімальної участі держави. Це загалом може бути ініціатива будівельної компанії та банку.
Однак, ураховуючи наш негативний досвід створення афілійованих банків при кожній фінансово-промисловій групі, дати старт цьому процесу мають державні і великі комерційні банки. Ось тут необхідний державний контроль. В іншому випадку у нас може бути чергова фінансова піраміда, кошти якої зникнуть у разі ліквідації банку.
У запропонованій схемі мають на увазі, що банківський сектор братиме на себе нагляд за будівельними проєктами, що спричиняє високі операційні витрати. Для того щоб їм було вигідно працювати з новим продуктом, потрібна адекватна фінансова модель. Згадана вище облікова ставка 6% створює передумови, але цього, на мій погляд, недостатньо.
По-перше, банки можуть переспрямувати отримані в НБУ кошти в облігації внутрішньої позики, які сьогодні дають їм достатню прибутковість, і отримувати прибуток, не спрямовуючи кошти в реальний сектор економіки.
По-друге, на розмір ставки за іпотекою впливають ризики, бо вона все ще набагато вища за 6%. А під такий же відсоток, я впевнений, багато громадян захотіло б придбати нерухомість у розстрочку.
Отже, необхідна цільова модель фінансування будівництва. Аж до того, що кошти, які надходять комерційним банкам від НБУ, витрачали б виключно на кредитування іпотечного будівництва.
Такий механізм не тільки наповнить грошима галузь, а ще й оздоровить її. Адже частина недобросовісних забудовників піде з ринку після посилення контролю будівництва. А решта матиме стабільне джерело коштів.
Для банків це буде поштовхом у розвитку іпотечного сегменту.
Ну і, звісно, виграють покупці нерухомості. Передусім ті, хто купує її “з котловану”. Це дасть покупцю впевненість, що він не стане жертвою чергової будівельної афери.
Виграють і органи місцевого самоврядування, оскільки частина податків піде до бюджетів, які помітно спорожнілі через кризу.
І побічно це вплине навіть на оздоровлення системи держархконтролю. Забудовнику просто буде невигідно порушувати будівельне законодавство, відхилятися від затвердженої проєктної документації або затягувати терміни будівництва, адже банківська структура може припинити фінансування. І тоді забудовник залишиться без очікуваного прибутку від продажу нерухомості.
Ризики технічні – одні запитання замість відповідей
А ось технічним будівельним ризикам і питанню їх страхування в реформі держархконтролю уваги приділено, м’яко кажучи, недостатньо. Тут відповідей набагато менше, ніж запитань.
Головне з них – це об’єкт страхування. У концепції “реформи” державного архітектурно-будівельного контролю це питання описане максимально загальними фразами. І в ідеалі для держави дійсно було б добре цілковито “спихнути” відповідальність за якість, екологічність та безпечність будівельних робіт на страхові компанії. Раптом що – усі запитання до них.
Проблема, однак, у великій кількості об’єктів і процесів контролю в будівництві. Страховим компаніям доведеться серйозно витратитися, щоб працювати в цій сфері.
У підсумку всі витрати перекладуть на забудовника, а ті закладуть їх на квадратний метр. Тобто – на покупців, які й так не поспішають розлучатися із живими грошима.
У “західних” країнах цю проблему вирішено ефективною системою стримувань і противаг, а також неминучістю покарання в разі порушення правил і зобов’язань. На проєктувальника, який припустився помилки в ЄС або США, обов’язково чекатиме відповідальність, аж до кримінальної. А страхова компанія, швидко компенсувавши збитки страхувальнику (забудовнику), звертається до суду з регресійним позовом до винуватця шкоди. У нашій країні…
Або взяти питання контролю якості матеріалів. Згідно з даними, які презентували у парламентському комітеті з питань організації державної влади, місцевого самоврядування і регіонального розвитку, до чверті загального обсягу будівельної продукції не відповідає стандартам!
Чи може страхова компанія самостійно проконтролювати, щоб під час будівництва використовували тільки якісні матеріали, передбачені нормативами і проєктом? Це абсолютно виключено. Це навіть будівельні компанії повністю проконтролювати не можуть.
А отже – ризики зростають. І тут постає друге за значущістю запитання, на яке я в публічній площині відповіді не знайшов. На який період страхуватимуть будівельні ризики, пов’язані з технічною складовою?
Хто відповість у разі НС?
За планом “реформаторів”, обов’язкове страхування будівельних ризиків прирівнюють до видання дозволу на виконання будівельних робіт. Отже, відповідальність страховика не може обмежуватися лише періодом будівництва.
Зараз у разі НС держава бере на себе допомогу постраждалим і людям, що втратили житло, переслідування винуватих. Але якщо функцію контролю передадуть страховим компаніям, то, очевидно, що все це ляже на їхні плечі.
Тому страхування ризиків має поширюватися, принаймні, на весь передбачений проєктом період експлуатації будівлі, а страховим компаніям потрібно надати якісь неймовірні контрольні функції. Ну і, звісно, складно уявити, скільки коштуватимуть з урахуванням цього всього їхні послуги. Адже що вищі ризики, то більша ціна.
Найпростіший, хоч і дуже перебільшений приклад: будівельна компанія вирішила “заощадити” і вбила менше паль (виявити таку “економію” для страхової компанії практично нереально – на об’єкті в буквальному сенсі мають цілодобово бути технічні спеціалісти, які контролюють весь будівельний процес із документами в руках). Наступного дня після здання будинку в експлуатацію, унаслідок землетрусу, будівля руйнується. На щастя, ніхто не постраждав. Але хто в цій ситуації відповідатиме перед громадянами, які втратили нові квартири? Формально, і забудовник, і страховик свої зобов’язання виконали. Але, звісно ж, претензії будуть до страхової компанії.
Добровільне страхування та примусовий контроль
Принципово інакший вигляд матиме система, якщо страхування буде не обов’язковим, а добровільним. Просто якщо компанія застрахувала якийсь ризик, то держава в особі ДАБІ або іншого органу до цього питання вже не повертається і покладається на контроль із боку приватної компанії.
З іншого боку, якщо договору страхування немає, то ДАБІ зобов’язана перевірити, чи відповідає об’єкт нормам, має дозвільні документи, чи дотримуються там правил безпеки тощо.
Такий підхід, по-перше, дасть час страховим компаніям розробити необхідну методологію для роботи із забудовниками, найняти або навчити необхідний персонал. А, по-друге, дасть змогу державі протестувати систему в пілотному режимі, виключити ймовірні зловживання і ліквідувати шахрайські схеми, коли страхування проводитимуть формально в компаніях-одноденках.
Із часом деякі види страхування можна буде переводити з добровільного режиму в обов’язковий.
Наприклад, обов’язкове страхування відповідальності замовника будівництва в разі завдання шкоди майну, життю і здоров’ю внаслідок недотримання техніки безпеки. Цей вид можна впровадити практично відразу.
З очевидних плюсів: компанія мінімізує власні ризики в таких випадках. Водночас формувати резервні фонди на випадок шкоди третім особам не потрібно.
Поступове розширення спектру страхових продуктів і конкуренція поліпшать умови для забудовників. Страхові компанії консультуватимуть будівельників і пропонуватимуть унікальні умови страхування для системних компаній.
Загалом саме обов’язкове страхування будівельних ризиків є вигідним для всіх учасників процесу. Але щоб система відповідала потребам учасників ринку, як забудовників, так і страхових компаній, а також об’єктивним умовам, які є в державі, на мій погляд, необхідно:
розподілити ризики за групами та побудувати відповідні системи їхнього страхування; процес упровадження обов’язкового страхування робити поетапним, ураховуючи реальний стан ринку, а також готовність страховиків, забудовників та нормативної бази; відмовитися від ідеї, що страхування має підмінити собою контроль у містобудівній сфері як такий.
Поліс має спростити надання дозволів на початок підготовчих або будівельних робіт, а не підміняти собою сам дозвіл!
